5 claves para la regulación del alquiler vacacional en Canarias

Ante el nuevo auge del alquiler vacacional (“alojamiento burbuja”, nómadas digitales, etc.) se hace necesaria su regulación definitiva –tras desligarnos de los falsos mitos asociados-, con el fin de que esta actividad pueda competir con la oferta alojativa tradicional en igualdad de condiciones, en cuanto a estándares de calidad, seguridad y tributarios.

El proceso de revisión del decreto 113/2015 debe ser valiente, aplicando las restricciones que sean necesarias, y ser ejecutado libre de electoralismos. A continuación se exponen cinco criterios a tener en cuenta en la próxima regulación:

(1) Regulación autonómica

En el fallido intento de regulación de mayo 2018 se pretendió desplazar la facultad de legalizar o prohibir el alquiler vacacional a los municipios y Cabildos. En ello se identifica una gran contradicción, pues el fenómeno va estrechamente unido a muchas variables que están fuera del ámbito de influencia de los municipios o los Cabildos y que competencias  autonómicas, tales como son la formación profesional, la inspección y legislación turística, la planificación territorial y el plan de viviendas. Todos estos ámbitos van muy unidos entre sí.

El cuadro muestra algunos factores que mantienen alta la demanda por viviendas residenciales: las deficiencias en la FP canaria aumentan la importación de mano de obra extranjera cualificada; la construcción de viviendas sociales en la última década ha sido casi nula; el alquiler vacacional expulsa a residentes de zonas turísticas (“returistificación”) y zonas residenciales transformadas a turísticas (“turistificación”) hacia otras zonas residenciales.

De ahí que resulte sensato regular el alquiler vacacional desde el mismo nivel legislativo que tenga las competencias sobre áreas como formación, planes de vivienda, inspección turística y planificación estratégica del Turismo. El ámbito de regulación es, por tanto, el autonómico.

Además, resultaría incongruente establecer diferentes normativas para el alquiler vacacional por cada municipio de Canarias. Aparte de no disponer todos los municipios de técnicos cualificados para estas regulaciones, no sería coherente de cara al visitante que dos municipios turísticos vecinos como Arona y Adeje (Tenerife) tuviesen diferentes normativas.

(2) Alquiler vacacional en edificios completos

Cuando las unidades de alquiler vacacional ocupan un edificio o complejo completo, o en gran parte, se hace necesario estudiar más de cerca la correlación entre los requisitos de normativa urbanística y el uso que se le va a dar. Si resulta evidente que el uso de un edificio va a ser principalmente vacacional, podría entenderse que se le deben aplicar las normativas correspondientes a un alojamiento colectivo, es decir,  “apartamento” en lo turístico y “edificio de concurrencia pública” en lo edificatorio. Estos últimos tienen condiciones de accesibilidad y contraincendios más restrictivas que las viviendas, pues son usados por usuarios esporádicos, no familiarizados con el edificio.

Por ello, resulta evidente que estas nuevas construcciones deban ser sometidas a las mismas prerrogativas que un edificio de apartamentos turísticos, incluyendo todas las estipulaciones del Reglamento de la Actividad Turística de Canarias del 2010. Esta argumentación sobre la seguridad, aparte de la competencia desleal que se produce hacia los establecimientos reglados por poder competir con costes inferiores, evidencia la necesidad de establecer un porcentaje de actividad vacacional (p.ej. 50,1%, o un 40% tal como se plantea en Madrid), a partir del cual una edificación pueda ser considerada turística y, en consecuencia, tener que cumplir con toda la normativa turística.

(3) Regulación de la actividad en suelo turístico

La cuestión más controvertida del decreto 113/2015 fue la prohibición del alquiler vacacional en suelo turístico. En la revisión de la regulación habrá que definir si se flexibiliza esta posición, permitiendo la actividad bajo determinadas circunstancias, o se mantiene la prohibición, tal como pretendía el anteproyecto de 2018, en cuyo caso habría que motivar bien la argumentación. Los jueces, en sus sentencias de 2017 y 2018, no fallaron en contra de la prohibición de la actividad en suelo turístico en sí, sino que no apreciaron suficientemente argumentada esta prohibición, que debería estar soportada por “razones imperiosas de interés general” según el art.5 de la Ley 20/2013 de garantía de la unidad de mercado (sentencia 1766/2018 del Tribunal Supremo).

¿Alquiler vacacional en zonas turísticas?

Por otro lado, en el caso de que se flexibilice la implantación en suelo turístico, habría que contemplar aspectos como los siguientes:

a) Viviendas de alquiler vacacional dentro de edificios en explotación turística: En estos casos es recomendable mantener en todo caso la prohibición del alquiler vacacional, con el fin de mantener la unidad de explotación del complejo o edificio.

b) Viviendas de alquiler vacacional dentro de edificios residenciales en suelo turístico: En caso de permitirse el uso para alquiler vacacional, podría aplicarse lo comentado en el apartado 2: para implantación de menos de un determinado porcentaje de un edificio o complejo (p.ej. 50,1% o 40%) aplicar normativa específica del alquiler vacacional, mientras que para implantaciones superiores a dicho porcentaje considerarlos un establecimiento turístico y aplicarles la normativa turística, con el fin de evitar competencia desleal de un edificio vacacional contra un complejo de apartamentos tradicional.

Si bien todo ello puede ser “regulable” sobre papel, otra cosa diferente es si cualquiera de estas opciones restrictivas es ejecutable y controlable en la realidad de los núcleos turísticos, dado el altísimo nivel de implantación clandestina, por ejemplo con unidades sueltas operando en régimen de alquiler vacacional dentro de unidades de explotación. 

(4) Estándares mínimos de calidad

Si una vivienda va a tener una placa turística oficial en la puerta, lógicamente debe atenerse a unos estándares de calidad y equipamientos mínimos. En el 2015 la Comisión Nacional de Mercados y la Competencia (CNMC) había visto la lista de equipamiento mínimo como “una carga innecesaria para el operador”, pero en marzo de 2017 el TSJC no apreció tal “carga” al considerar lo siguiente en su sentencia 41/2017: “No puede apreciarse que la exigencia de un estándar mínimo de calidad a un producto que debe ser calificado como turístico coarte la libertad de empresa.” 

En el borrador del anteproyecto de mayo 2018 el legislador tuvo la intención de terminar de regular los estándares mínimos de la actividad, que quedaron incompletos en el decreto 113/2015 aún vigente, tales como el servicio de atención 24h, el seguro de responsabilidad civil, los equipamientos mínimos, el acotamiento del uso residencial de la vivienda por el propietario, etc.

Todo ello debería ser retomado en el próximo proceso de regulación y ser, asimismo, controlable por los inspectores de Turismo, para lo que no sólo hace falta disponer de suficiente personal técnico de inspección, sino también de coordinación con la Policía Local de cada municipio, ante el gran número de viviendas ilegales no dadas de alta en el censo vacacional, a las cuales no puede acceder un inspector de Turismo.

(5) Límites de desarrollo del alquiler vacacional

La planificación de nuevas camas de alquiler vacacional es diferente a la de las camas tradicionales (hoteleras y extrahoteleras). Durante la moratoria turística canaria a partir del 2001 en todo momento se podía calcular a cuántas camas afectaba, pues había un determinado suelo turístico clasificado para ello, que no ha tenido alteraciones significativas durante los últimos 20 años. Si se hubiese producido una liberalización total de la moratoria, sus efectos en cuanto al número de camas nuevas potenciales habrían sido previsibles, pues el suelo urbanizable clasificado para nuevas construcciones turísticas es muy limitado en Canarias. Esto con el alquiler vacacional es diferente, pues cualquier vivienda ya existente en cualquier sitio del Archipiélago puede ser  susceptible de convertirse en una cama turística de un momento a otro, lo cual hace necesario considerar los límites máximos de la implantación de la actividad. El siguiente gráfico muestra las ubicaciones en Gran Canaria:

Identificación de viviendas de alquiler vacacional publicadas en plataformas. Fuente: Fuente: Diapositiva de un estudio del Gobierno de Canarias (2017) presentadas por la consultoría InAtlas en III Spring Symposium on Challenges in Tourism Developement del TIDES, Meloneras, 07.06.2018.
En núcleos turísticos estamos ante procesos de “returistificación”, al pasar unidades residenciales de nuevo a turísticas, mientras que, por ejemplo en zonas residenciales costeras, estamos antes procesos puros de “turistificación”.

Un estudio del Gobierno de Canarias de diciembre 2017 cifró la oferta tradicional de Canarias en  441.878 camas contra 131.032 de alquiler vacacional, de las cuales tan sólo  18.440 estaban legalizadas, sumando una oferta total de 572.910 camas.

Fuente: Gobierno de Canarias (diciembre 2017)

Ello equivale a una proporción entre cama tradicional y vacacional de 1 : 3,3. No existe ningún estudio de los posibles efectos que tendría un aumento acelerado de las proporciones a, por ejemplo, ratios de 1:2 o 1:1. Por tanto, no se puede evadir el hecho de que la actividad precisa de la definición de unos mecanismos de control del crecimiento. Esa fue la intención del legislador canario en el artículo 9 del borrador del anteproyecto de mayo 2018, donde contemplaba esta implantación máxima en los instrumentos de ordenación insular:

Los instrumentos de ordenación insular, de acuerdo con su alcance y contenido, podrán fijar el estándar máximo de implantación del uso complementario de vivienda vacacional en consonancia con su modelo territorial, teniendo en cuenta los siguientes criterios: (a) Superficie de suelo destinado a uso turístico y a uso residencial; (b) Suficiencia de infraestructuras, equipamientos y servicios; (c) Distribución equilibrada de los usos; (d) Previsión en relación con sistemas generales y equipamientos de trascendencia supramunicipal; (e) Impactos, directos e inducidos, de sostenibilidad ambiental, social, económica y referidos al territorio.”

Ello equivale a definir unos cupos máximos por zonas y unas “moratorias” para el caso de que esos cupos zonales ya estén ocupados al nivel máximo. Sin embargo, en la práctica intervenciones de ese tipo, especialmente cuando limitan la actividad de forma importante, no encuentran el respaldo legal si no van bien argumentadas, como hemos visto en las sentencias contra algunos artículos del decreto 113/2015. Ello no quiere decir que no se puedan imponer limitaciones de ningún tipo al alquiler vacacional, sino que, en caso de existir razones objetivas para ello, deben estar bien argumentadas.

Es decir, en el caso del alquiler vacacional no vale el “tengo derecho a hacer lo que me de la gana con mi propiedad”, pues el uso de esa propiedad implica también el uso de las infraestructuras turísticas y servicios públicos, por lo que resulta obvio que la decisión del uso no puede quedar de forma anárquica en manos de cada uno (ver mito 3 de “Falsos mitos del alquiler vacacional”).

En definitiva, la actual expansión del alquiler vacacional manifiesta la necesidad de su regulación definitiva en Canarias. Un gran inconveniente radica en que esta no es una cuestión de amplio consenso, sino de dos grandes bloques de agentes con intereses opuestos y muy poco margen de entendimiento. El legislador no podrá contentar a todas las partes afectadas, lo que, desde el punto de vista electoral, hace que la regulación del alquiler vacacional sea “una papa caliente”. No obstante, las dimensiones de este fenómeno alojativo han adquirido un potencial de distorsión tan grande en la economía canaria, que urge regular la actividad con claridad.

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Este es el séptimo artículo de la serie: “Repensando la esencia del núcleo turístico”:
1ª parte: “Playa del Inglés 2.0, ahora o nunca”, mayo 2020.
2ª parte: “12 falsos mitos del alquiler vacacional”, octubre 2020.
3ª parte: “Turista silver y destinos age-friendly”, febrero 2021.
4ª parte: “Las dos caras turísticas del teletrabajo”, julio 2021.
5ª parte: “Diversificación de la mano del Turismo”, octubre 2021.
6ª parte: “Más turista silver, ¿sólo con promoción es suficiente?”, abril 2022.
7ª parte: “5 claves para la regulación del alquiler vacacional en Canarias”, abril 2022.
8ª parte: “Centros comerciales obsoletos en núcleos turísticos”, mayo 2022.
9ª parte: “Playa del Inglés 2.0, ¿para cuándo?”, mayo 2022.

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