Falsos mitos del alquiler vacacional

Últimamente hablamos en Canarias mucho de atraer a tele-trabajadores, pero no de dónde van a alojarse. Si nos referimos a los «nómadas digitales puros», que se desplazan por largas estancias y trabajan a distancia, el alquiler vacacional o alquiler por la LAU son las opciones más consideradas como fórmula alojativa (y, próximamente, los «hoteles híbridos»). Sin embargo, ¿está el alquiler vacacional regulado de manera estable en «nomad cities» como Las Palmas? y ¿sería sostenible el impacto en el mercado de alquiler, en caso de la atracción de un volumen importante de nómadas digitales?

Por otro lado, durante la pandemia había quien apuntaba que el AV podría perder demanda, comparado con los alojamientos tradicionales, por confiar el turista más en los estándares de  limpieza profesional de los hoteles, mientras que, por contra, había quien apuntaba hacia un auge de la demanda por el alquiler vacacional por el carácter más aislado y seguro de las viviendas, al no encontrar a otros clientes en ascensores, zonas comunes, etc. o al menos no en la cantidad de un hotel grande. Parece ser que el segundo efecto de una mayor demanda podría estar predominando claramente.

Una encuesta de Promotur del mes de junio a más de 30.000 clientes asiduos de Canarias sobre la intención de reserva del tipo de alojamiento mostró una tendencia a mayor reserva de alojamiento privado (de 7,9% a 9,3%), apartamento (de 27,4% a 31,0%) y vivienda de alquiler (de 7,9% a 9,8%), mientras descendía la intención de reservar hoteles (de 56,8% a 49,9%).

Alquiler vacacional clandestino como riesgo epidemiológico

Durante la pandemia también pudimos ver cómo, dada la alta cuota de actividad clandestina del AV, fue imposible cuantificar en el cierre del destino en marzo cuántos turistas quedaban en nuestros núcleos turísticos, al no figurar estos turistas en ninguna parte (quien no está de alta, no entrega fichas de Policía). Ya hace tiempo se hablaba del peligro en cuanto al posible albergue de criminales y/o terroristas, pero en esta crisis del Covid esto también puede suponer un grave riesgo sanitario, pues en caso de un posible contagio, la trazabilidad quedaría muy dificultada, ya que estos «turistas» no figuran en ninguna parte.

De ahí que los protocolos de seguridad del ICTE para Viviendas de Uso Turístico (VUT) contemplen en su artículo 4.1.1.: «La VUT facilitará a los Cuerpos de Seguridad del Estado dicho registro de ocupantes. Todo ello, de acuerdo al marco legal vigente, por seguridad, y, en el contexto COVID-19, con el fin de facilitar además la trazabilidad de los ocupantes por posible brote epidemiológico«. Recordemos también que el «perseguir la oferta turística ilegal» figura como el sexto punto de las ocho reivindicaciones del manifiesto «Turismo somos Todos» liderado por el AEDH.  

En este sentido Tom Smulders, Presidente de la AEAT, se ha manifestado en varias ocasiones para defender al sector extrahotelero legal contra el «intrusismo descarado» de la oferta ilegal.

Por todo ello, resulta evidente que esta modalidad alojativa, que podría experimentar otro «boom turístico» y que no deja de ser un producto alojativo altamente interesante, precisa de una regulación definitiva y clara, pero con anterioridad sería necesario desvincularse de los falsos mitos que se han ido asociando al alquiler vacacional (AV) bajo el amigable lema de la economía compartida. A continuación relaciono algunos de estos falsos mitos:

Mito 1: «El AV corresponde a la economía compartida»

Aquí no se comparte nada; tú me das alojamiento y yo te lo pago. Es puro negocio y, como tal, una actividad económica.

Mito 2: «El AV contribuye al reparto de riqueza»

Es una tesis matizable. Si entendemos bajo el «reparto de riqueza» una atomización del gestor alojativo, sí es cierto que la filosofía inicial contemplaba al pequeño propietario de vivienda como anfitrión, pero rápidamente han irrumpido en el sector empresas especializadas que engloban varias viviendas o edificios completos. Además, el alto nivel de comercialización clandestina en algunos núcleos (en ocasiones más del 60%) y, por tanto, la falta de tributación por la actividad, deja en entredicho si podemos hablar de un «reparto de riqueza» legítimo.

Por otro lado, esta manera exclusiva de entender el reparto de riqueza es discutible, pues perfectamente se podría entender también el reparto de riqueza como «creación de puestos de trabajo». En este sentido, un hotel con 100 o 200 empleados reparte mucha riqueza en forma de empleo directo, mientras justamente la creación de empleo directo (con alta laboral) de las viviendas vacacionales es muy baja o nula. 

Mito 3: «Tengo el derecho a hacer lo que quiera con mi propiedad»

Pues va a ser que no. Cuando el uso de una propiedad implica también el uso de las infraestructuras turísticas y servicios públicos resulta obvio que la decisión del uso no puede quedar de forma anárquica en manos de cada uno, pues estaríamos entendiendo el derecho a la propiedad como «propiedad absoluta», algo que en la práctica sólo se ha dado en regímenes totalitarios para unos pocos (ver artículo de Miguel Ángel Santana).

Mito 4: «El alquiler vacacional trae otro turista diferente»

Esto tampoco es así del todo. En zonas turísticas se trata básicamente del mismo turista de la oferta extrahotelera análoga, que busca un menor precio por el alojamiento. Ocurre lo mismo en gran parte de los perfiles de los grandes núcleos urbanos, donde el AV compite directamente con la oferta hotelera reglada de todas las categorías.

Mito 5: «Es un producto turístico y debe operar en zonas turísticas»

No es correcto del todo. Si bien es cierto que los usuarios son turistas, el origen del AV, sin embargo, está en el arrendamiento de viviendas residenciales ubicadas, normalmente, en suelo residencial. El que más de 40.000 apartamentos de las zonas turísticas de Gran Canaria se hayan residencializado durante las últimas dos décadas (por expulsión del mercado por no cumplir los estándares cualitativos) y ahora retornen por la vía del AV, apuntando hacia el mismo turista tradicional y compitiendo con obvias ventajas de precio, es otra cuestión muy diferente que nada tiene que ver con la filosofía inicial de dicha actividad.

Mito 6: «La Justicia permite el AV en zonas turísticas en Canarias»

No es así exactamente; los jueces no se han convertido en reguladores de los usos turísticos, pues ese no es su cometido. La sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2018 no postula la implantación anárquica de la actividad en suelo turístico, sino que resuelve que la prohibición del alquiler vacacional en el decreto del  2015 estuvo mal argumentada por el planificador, faltando a dicha motivación el carácter de «razón imperiosa de interés general» según el artículo 5 de la Ley 20/2013 de garantía de la unidad de mercado (ver aquí sentencia del TS). De ahí al «hago lo que me da la gana con mi propiedad en suelo turístico» hay mucho camino.

Mito 7: «Edificios reconvertidos 100% al AV son algo positivo»

Es un gran error del actual enfoque del AV en la ciudad de Las Palmas (ver laprovincia.es, 29.09). Si bien es cierto que un edificio dedicado al 100% al AV («pseudo-hotel») reduce la conflictividad vecinal, también lleva implícitos factores para una competencia desleal derivado de menores costes, como por ejemplo por un menor equipamiento de seguridad: mientras los edificios turísticos tradicionales están supeditados a una estricta normativa de seguridad por el «uso esporádico» de sus clientes, para el edificio residencial la normativa es más laxa, al contemplarse, en teoría, un «uso residencial», pero que en la posterior realidad luego tienen el mismo uso esporádico que en un edificio turístico tradicional. Por tanto, en este caso no sólo se competiría con menos costes, sino también con menos seguridad para el turista.

Mito 8: «Es positivo que el AV desresidencialice zonas turísticas» 

Lo de «positivo» dependerá desde el punto de vista desde el que se mire. El AV ha convertido en zonas turísticas muchas viviendas residenciales en «camas turísticas» por la alta rentabilidad y, con ello, desplazado a muchos trabajadores a zonas más alejadas de su puesto de trabajo, teniendo que desplazarse durante más tiempo cada día, a veces incluso dos veces al día (turno partido). Esto ha sido uno de los principales factores que ha provocado durante los últimos años los caos circulatorios en varios puntos del Archipiélago durante las horas punta, especialmente en la autopista sur de Tenerife entre Los Cristianos y Guaza (ver tourinews, 08.05.18), donde se mandan a los turistas al aeropuerto aprox. 4 horas antes de la salida de su vuelo para asegurarse de que lleguen a tiempo. Evidentemente, no se puede decir que el AV sea el causante del caos de tráfico (pues las causas de fondo están más bien en la falta de planificación de desarrollo de infraestructuras y de viviendas públicas), pero sí que es el detonante directo.

Por otro lado, en zonas urbanas se produce el fenómeno de la «gentrificación», es decir, transformación de las zonas más atractivas turísticamente y traslado de los residentes habituales a otros barrios, como por ejemplo en Las Canteras de Las Palmas.

Imagen de Las Palmas que muestra la concentración de viviendas de alquiler vacacional en la zona de Canteras (Gobierno de Canarias, 2017). Las camas vacacionales fueron cuantificadas en base a su aparición en portales de internet por la consultoría InAtlas en 4.308 camas (diciembre 2017), que se correspondían a 1.939 viviendas, de las que sólo 1.128 estaban legalizadas (a fecha 10.05.18) . A finales de julio de este 2020, según la patronal hotelera de la ciudad de Las Palmas, habría 2.421 pisos turísticos registrados en Las Palmas, frente a otros 8.000 ilegales.

Mito 9: «No hace falta regular estándares cualitativos para viviendas vacacionales»

¡No es así! Si la vivienda va a tener una placa turística oficial en la puerta, lógicamente debe atenerse a unos estándares de calidad y equipamientos mínimos. Recordemos que en el 2015 la CNMC había visto la lista de equipamiento mínimo como «una carga innecesaria para el operador», pero en marzo de 2017 el TSJC no apreció tal «carga» al considerar lo siguiente en su sentencia 41/2017: «No puede apreciarse que la exigencia de un estándar mínimo de calidad a un producto que debe ser calificado como turístico coarte la libertad de empresa.» 

Mito 10: «Cada municipio debe regular su propio modelo de AV» 

El que el anterior Gobierno de Canarias haya querido «pasar la papa caliente» en 2018 a otras administraciones (cabildos y municipios) ante las inminentes elecciones autonómicas del 2019, no quiere decir que este intento de traspaso de competencias fuese técnicamente acertado. Es más, ello sería absolutamente nefasto, pues, aparte de que la mayoría de los municipios no tienen técnicos cualificados y suficientes para dicha regulación, nos podríamos encontrar con tantos modelos de AV como número de municipios. ¿Nos podríamos imaginar un municipio de Arona con una regulación permisiva y el municipio limítrofe de Adeje con una regulación prohibitiva?

Por otro lado, estaríamos ante una gran contradicción de competencias si desplazamos la facultad de legalizar o prohibir el alquiler vacacional a los municipios y Cabildos, cuando el fenómeno va estrechamente unido a muchas variables que están fuera del ámbito de influencia de estas instituciones (como p.ej.: inspección turística, plan de viviendas, plan estratégico de Turismo, etc.). La regulación debe tener, por tanto, un nivel autonómico.

Mito 11: «El alquiler vacacional ya existe desde hace décadas» 

No de esta manera. La comercialización de estancias cortas a través de plataformas en internet es relativamente nueva, no llega a una década. Lo que existe desde hace tiempo es el alquiler de apartamentos turísticos por varios meses, donde un propietario alquilaba su apartamento o bungalow una vez al año a turistas en la temporada de invierno. Sin embargo, esto ha quedado regulado fuera del alquiler vacacional, al exigirse «habitualidad» en el alquiler («dos o más veces en un año», decreto 113/2015), y con posteriores sentencias que ubican este tipo de alquiler bajo la LAU (aunque la estancia sea inferior a 6 meses). Por tanto, la modalidad habitual de alquiler turístico desde hace décadas no se corresponde con el concepto actual de «alquiler vacacional».

Mito 12: «El AV es ecológicamente sostenible, pues «no consume suelo»» 

Este es otro mito falso, que se corresponde con los mensajes de falsa sostenibilidad de los mandatos del ex-Presidente Rivero (2007-2015). La sostenibilidad medioambiental no tiene nada que ver con el «consumo del suelo», y menos en Canarias con menos del 3% del territorio ocupado por edificaciones turísticas. Además, precisamente el hecho de que el AV pueda aparecer en cualquier núcleo de un momento a otro lo hace menos sostenible para la carga de las infraestructuras y servicios públicos que la construcción de nuevas camas turísticas tradicionales, que conllevan un periodo de planificación, construcción y desarrollo paralelo de infraestructuras. Por otro lado, la expansión del AV hace tiempo que dejó de ser sobre la base de viviendas ya existentes, para pasar a ser en gran parte por nuevas construcciones dirigidas al 100% al AV.

Conclusiones

En definitiva, ante un posible nuevo auge del alquiler vacacional se hace urgente su regulación definitiva -tras desligarnos previamente de los falsos mitos asociados a esta actividad-, con el fin de que el AV pueda competir con la oferta alojativa tradicional en igualdad de condiciones, en cuanto a estándares de calidad, seguridad y tributarios. El proceso de regulación debe ser valiente, aplicando en su caso las restricciones que sean necesarias, y ser ejecutado libre de electoralismos, pues es una cuestión donde de antemano se sabe que no se puede contentar a todas las partes afectadas.

Por contra, el no hacer nada, dejando la actividad funcionar en esa zona gris con un alto porcentaje operando en la economía sumergida, no sólo tiene implicaciones económicas (trabajadores sin alta laboral, evasión de tributaciones) y cualitativas (falta de estándares de calidad y de seguridad),  sino que puede, además, suponer un grave riesgo sanitario en esta época de pandemia (por falta de trazabilidad de turistas no registrados).   

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