Los incentivos teóricos que aporta la Ley de Medidas Urgentes para la rehabilitación alojativa en la práctica encuentran graves limitaciones para su aplicación, principalmente derivado de la inseguridad jurídica. Aunque el empresario, en el contexto de la rehabilitación alojativa en un núcleo turístico antiguo (artículo 14), lograra superar los problemas iniciales (financiación, viabilidad comercial, consenso interno de propietarios,..) no está dicho que pueda beneficiarse de los incentivos de la Ley, pues algunas cuestiones, como especialmente el banco de camas, no están suficientemente reguladas. Veamos un ejemplo numérico de un supuesto muy simple:

Un empresario con un hotel de 3 estrellas en Playa del Inglés quiere renovar (en el mismo sitio) y aumentar en una categoría su establecimiento. El suelo del que dispone es de 14.000m2 (lo cual es bastante terreno en el contexto de Playa del Inglés). En la actualidad dispone de 100 habitaciones, es decir, aprox. de 200 camas. Suponemos que logra la financiación necesaria, que el plan de viabilidad comercial del nuevo producto de 4* resulta positivo, que consigue el consenso unánime con los demás socios del establecimiento y que el importe invertido por unidad supera los mínimos establecidos por el decreto de octubre 2010.  ¿Podrá beneficiarse del aumento de camas que la Ley de Medidas Urgentes anuncia? En este caso le correspondería, según el artículo 14, un aumento de camas del 75% (50% por renovación integral + 25% por aumento de una categoría), es decir, de las 200 camas se pasaría a un derecho de 350 camas. Sin embargo, según la normativa vigente, para un terreno de 14.000m2 sólo se puede construir un máximo de 233 camas (según el ratio de 60m2 de solar por cama).  ¿Qué pasaría con las restantes 117 camas cuyo derecho habría obtenido el empresario?

En el contexto de la Ley se habla de un “banco de camas”, una especie de banco virtual donde se podrían acumular los derechos de camas para poder traspasarlos a otro terreno con clasificación turística o venderlos. Sin embargo, como hemos visto en las declaraciones del abogado David Sánchez (“El empresariado pide más seguridad para rehabilitar”, 31.01.11, Canarias 7), reproducidas íntegramente en el anterior artículo de este blog (“Ley de Medidas Urgentes y el binomio turismo-construcción”), el banco de camas no está suficientemente regulado. El experto en derecho urbanístico expone: “Si el propietario, una vez culminado su proceso, quisiera materializar su derecho a nuevas camas y solicitarlas, debería hacerlo antes de dos años tras la publicación de la Ley, es decir, antes del 12 de mayo de 2011. De esta forma, si ese 75% de nuevas camas no tiene cabida en el mismo lugar donde estaban antes, solo tendría 12 días para buscar otra localización, hacer un proyecto y solicitar las autorizaciones previas. De no hacerlo, su derecho se vería postergado al siguiente trienio. La Ley no aclara si el derecho desaparece por el transcurso de los plazos.”

Es muy improbable que un empresario confíe en un incentivo que en absoluto está regulado. La mayoría de las parcelas de Playa del Inglés no podrían aprovecharse de los incentivos de camas  directamente en el mismo lugar de la renovación, sino que dependerían de la confianza que les inspire el banco de camas. En el caso del anterior ejemplo suponemos que el empresario no dispone de más terrenos que el de su actual establecimiento, por lo que, de destinar el derecho de camas sobrantes al banco de camas, sería con el fin de la venta de dichos derechos. ¿Pero qué inversor compraría un derecho, un bien intangible, no regulado?

Supongamos que el legislador regula con claridad el banco de camas (derechos, caducidades,..). El concepto de “banco de camas” se sostiene únicamente sobre la hipótesis de una moratoria permanente a la construcción de hoteles. Es decir, habilitar un banco de camas implicaría la afirmación de una moratoria eterna, para siempre, pues desde el mismo día en el que se sustituya la moratoria por una normativa de calidad que permita el desarrollo sostenible el banco de camas se desvanecería y los derechos adquiridos perderían su valor, pues la sustitución de la moratoria supondría la reactivación de los derechos ya vigentes de varios planes parciales (actualmente ahogados artificialmente). Dichos planes parciales ya tienen sus camas asignadas y se supone que éstas no pueden ser aumentadas, pues están calculadas en base a la sostenibilidad del terreno y los ratios establecidos por la correspondiente normativa.  Dicho de otro modo, el banco de camas virtual perdería todo su valor. En el caso de que el empresario de nuestro ejemplo hubiera metido sus 117 camas en dicho banco virtual perderían su valor y se vería obligado a pedir una indemnización por la pérdida de sus derechos adquiridos. El banco de camas se convertiría en un caldo de cultivo para nuevas indemnizaciones a empresarios.

La actual evolución de los acontecimientos (pérdida acelerada de capacidades alojativas en Gran Canaria, ya en camino de las 120.000 plazas cuando hace una década tuvo unas 150.000, el freno de la actividad en el sector de la construcción, la alta tasa de desempleo, pérdida de modernidad alojativa,..) hace presagiar que tarde o temprano va a ser necesario ponerle freno al decrecimiento alojativo y apostar por un crecimiento sostenible para, al menos, llegar a volver a disponer de las capacidades alojativas que tuvo Gran Canaria pocos años atrás. A simple vista se puede ver que una Ley de Medidas Urgentes, y con ello el “crecimiento-cero”, no puede ser renovada. La principal hipótesis que sostiene al banco virtual de camas, que es la perpetuación de la prohibición del crecimiento, no es económicamente ni socialmente sostenible.  

He aquí la principal paradoja del “banco virtual de camas”: por un lado, el empresario no invertirá en un banco virtual sin ninguna regulación en cuanto a sus derechos y las caducidades de los mismos (como hemos visto en los pasados 20 meses), pero, por otro lado, y aunque estuviese debidamente regulado, tampoco invertirá en un banco virtual cuyo único pie de apoyo, la perpetuación de la moratoria turística, se va debilitando, pues según pasa cada día más claro está que es necesaria una normativa de calidad que permita un crecimiento sostenible, o mejor dicho, un anti-decrecimiento para que Gran Canaria vuelva a disponer de las capacidades  que tuvo pocos años atrás.  Por tanto, a pesar de una hipotética regulación del banco de camas, la inseguridad jurídica se mantendría.
En conclusión, el debate no debería centrarse en la regulación del banco de camas, sino más bien en la fecha de sustitución de la Ley de Medidas Urgentes y en la definición de un modelo adecuado de sustitución que se adapte a las necesidades de la actual situación de madurez turística de Gran Canaria desde un  punto de vista económico, social y medioambiental.