La residencialización de unidades alojativas en suelo turístico es una cuestión que no puede ser contemplada de forma aislada, pues va estrechamente vinculada a otras cuestiones económicas, urbanísticas y sociales, de las que veremos cuatro ejemplos:

(1) Visión de complejo: Residencialización y alquiler vacacional

Si bien «residencialización» y «alquiler vacacional» son dos cuestiones distintas, la realidad ha mostrado que ambas van estrechamente ligadas, al no ser la residencialización para uso permanente propio, en gran parte de los casos, el objetivo final del cambio de uso. No son tantos los propietarios que quieren residir de forma permanente en una unidad de 30-40m2, sino que ven el estatus residencial como un estado transitorio hacia un nuevo uso turístico con menos normativa y gastos asociados («returistificación low-cost»).

Nótese que, a pesar de la expansión incontrolada del alquiler vacacional en suelo turístico de las zonas turísticas, actividad que, en teoría, sigue siendo prohibida por el decreto vigente del 2015 (aunque pesan sobre esta prohibición sentencias del Tribunal Supremo por una motivación deficiente), la nueva legislación y los procesos de especialización de usos, probablemente, llevarán al siguiente escenario para las viviendas vacacionales en zonas turísticas en los tres ámbitos resultantes de uso:

– La especialización de usos dejaría a las unidades alojativas residencializadas existentes antes del 01/01/2017 en situación de consolidación. Su uso residencial se limitaría a la misma persona titular (no transferible) y se mantendría la prohibición al uso turístico para alquiler vacacional.

– Las unidades alojativas residencializadas con posterioridad al 01/01/2017 quedarían en situación de «Fuera de Ordenación» y estarían obligadas a legalizarse conforme a las condiciones que imponga el nuevo planeamiento. Obviamente, se mantendría la prohibición al uso turístico para alquiler vacacional.  

– Para las parcelas que resulten incluidas en un área de especialización residencial y que el nuevo planeamiento destine, como parcela completa, al uso residencial (cuando el uso turístico quede irreversiblemente afectado por la residencialización), un artículo (DT 6º) del  Anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas prohíbe expresamente el cambio posterior de uso al alquiler vacacional.

Por tanto, si en la actualidad la residencialización, en gran parte de los casos, es un camino transitorio para una returistificación, pero esta ya no se puede producir por ninguna de las vías comentadas (ni en un complejo con unidad de explotación, ni tampoco en uno residencializado fuera de explotación), tanto en base a la normativa escrita como con la necesaria inspección en la realidad, podríamos estar ante un desincentivo importante al proceso de residencialización.

(2) Visión de núcleo: Residencialización y dotaciones

El proceso de residencialización en zonas turísticas viene acompañado de la demanda de servicios públicos esenciales (servicios sociales, recogida de basuras, etc.) y equipamientos básicos (centros educativos, parques, aparcamientos, etc.). Por tanto, no sólo las unidades y complejos alojativos, sino los núcleos completos fueron diseñados como turísticos, por lo que, lógicamente, no se proyectaron determinadas dotaciones y equipamientos propios de una ciudad convencional.

No sólo se trataría de dotaciones o servicios que son propias del uso turístico (p.ej. oferta de ocio) o del uso residencial (p.ej. escuelas), sino también de algún equipamiento básico que varía en la cantidad necesaria según el mix de usos resultante del núcleo. Un ejemplo de ello son los aparcamientos: sólo una parte de los turistas alquila un coche de alquiler (y no de forma permanente, sino por algún/os día/s de su estancia), mientras que el residente suele disponer de un vehículo (y, si se trata de una unidad familiar, pueden ser más de uno por unidad alojativa). La residencialización, por tanto, conlleva una mayor necesidad de aparcamientos en el núcleo, lo cual coincide con la actual escasez de aparcamientos en núcleos como Playa del Inglés, que en determinadas épocas, como el mes de agosto, lleva a situaciones de colapso.  

La política de residencialización (sea permisiva o restrictiva) influye en todos los aspectos de la planificación del núcleo o ciudad turística, según se defina el objetivo urbanístico resultante. De esta manera, tampoco desde este punto de vista se puede considerar aisladamente la residencialización como si fuese un fenómeno aparte, sino siempre ligado a las dotaciones que requiere. Una planificación permisiva de la residencialización siempre tendría que ir acompañada de un plan dotacional detallado de las nuevas infraestructuras (número nuevo de aparcamientos, parques, etc.) y de servicios públicos adicionales (sanitarios, educativos, sociales, etc.).  

(3) Visión de núcleo: Residencialización y oferta comercial

Con relación a la problemática de estacionamientos para vehículos, los centros comerciales situados estratégicamente en Playa del Inglés (Kasbah, Metro, Plaza, CITA) podrían jugar un papel importante con la puesta a su disposición de los sótanos (a cambio de edificación en altura), dado que el núcleo no permite una expansión horizontal con una superficie destinada a parkings.

Además, la magnitud del proceso de residencialización influirá en la oferta que planifiquen estos centros comerciales cuando, por fin, efectúen un proceso de reforma integral. En el caso del CC Metro, por ejemplo, que está en situación de inminente derrumbe forzado y rodeado de una alta proporción de unidades residencializadas, para su reconstrucción, de momento, se prevé una oferta más bien centrada en un cliente residencial (entre ellas, una macro-superficie de alimentación), que en un entorno puramente turístico, en el cual realmente se encuentra, tendría menos sentido.  

Por otro lado, un proceso de residencialización también puede exterminar la oferta turística de un centro comercial tradicional, como se pudo constatar en el caso del Centro Comercial Faro II en el Campo Internacional de Maspalomas, el cual ha quedado en estado de abandono al residencializarse a principios de los 2000 todo su entorno, por lo que se fue perdiendo el público turístico, a distancia a pie del centro, que era para quien estaba principalmente concebida la oferta. El uso residencial, por tanto, tampoco es compatible con la oferta comercial concebida para un uso turístico de las unidades alojativas a las que le da servicio dicha oferta.

(4) Visión de destino: Residencialización y reto demográfico

En este último ejemplo de transversalidad de la residencialización vamos a adoptar una perspectiva a nivel macroeconómico, como la del coste social que supone cada unidad residencializada para la sociedad en su conjunto (expuesto por Carmelo León, ULPGC, Jornada de Residencialización, UVM julio 2024), la de la pérdida de empleo (expuesta por Francisco González, UGT, julio 2024) y la de una menor redistribución de riqueza a través de la fiscalidad (Miguel Ángel Rodríguez, UVM julio 2024), pero refiriéndonos esta vez a la interrelación con el reto demográfico y la atracción de residentes foráneos.

Recordemos que una comisión parlamentaria esté abordando desde el 2022 el reto demográfico y se baraja la posibilidad de consultar a la UE la prohibición de adquirir viviendas a extranjeros no-residentes. En este contexto, la exposición del jurista Carlos Bethencourt (UVM, julio 2024) ofrece otra visión interesante sobre los objetivos de la residencialización que son ajenos al uso residencial permanente propio: para el supuesto caso de flexibilizarse el uso residencial en zonas turísticas («compatibilización del uso mixto»), el experto augura una revaloración importante de los inmuebles y posterior venta a extranjeros para uso residencial.

Por tanto, en este supuesto la intención de la residencialización no sería el uso propio permanente de la unidad sacada de explotación turística, sino la consiguiente revaloración de la propiedad, que se produciría con declaración de la compatibilización de usos mixtos, y posterior venta de la propiedad a extranjeros, al desaparecer el freno legal de contención de la demanda por unidades residenciales para la jubilación, demanda que se podría precipitar durante los meses de negociación de la ley de residencia con la Unión Europea, ante la expectativa de una posible prohibición de venta a extranjeros no-residentes. Ello aceleraría el proceso de residencialización y podría resultar justo en el efecto contrario al pretendido por la ley de residencia, que supuestamente era frenar el flujo migratorio de foráneos (ya se produjeron efectos contrarios a los deseados con la primera moratoria en 2001 y, actualmente, se están produciendo con la clasificación masiva de nuevas viviendas vacacionales). 

En este sentido, el cumplimiento del actual cuadro normativo del uso turístico, que potencia la especialización de usos y restringe el proceso de residencialización, posiblemente pueda tener un mayor efecto desincentivador sobre la atracción de flujos migratorios de población extranjera con fines residenciales a las zonas turísticas que la misma ley de residencia que se pretende presentar a la Unión Europea.

En conclusión, los mencionados ejemplos de cuestiones asociadas (alquiler vacacional, dotaciones, oferta comercial, revalorización & venta) muestran que la residencialización no es una cuestión aislada que se pueda solucionar de forma individual con una acción quirúrgica. Es una problemática altamente transversal que afecta a toda la planificación urbanística y comercial del núcleo o ciudad turística y, en definitiva, a todo el destino, por lo que debe ser gestionada desde esa perspectiva global del planeamiento.

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Nota: El post refleja algunas conclusiones del Informe «Residencialización de las zonas turísticas de litoral de Canarias», publicado en octubre por la Universidad de Verano de Maspalomas como síntesis de la jornada del 4 y 5 de julio en Maspalomas.

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