La Jornada sobre la Residencialización en Zonas Turísticas que tuvo lugar en el marco de la Universidad de Verano de Maspalomas en el mes de julio de 2024 ofreció una perspectiva integral de la problemática, enfocando sus efectos y costes desde diversos ángulos (legislativo, económico, social y transversal) por varios renombrados expertos del ámbito académico, jurídico y urbanístico, los cuales avalaron sus respectivas teorías, interpretaciones y propuestas con una exposición de datos muy precisos.

Dicha jornada llega en un momento crucial para el futuro de la evolución de la residencialización por varias razones:  el espectacular aumento del alquiler vacacional entre 2022 y 2024 (influenciado por el anteproyecto de Ley), en gran parte localizado en unidades residencializadas; la igualmente importante pérdida de camas turísticas tradicionales; la emergencia habitacional declarada en Canarias en enero 2024, que ha conllevado movilizaciones de colectivos; el aumento constante de población foránea y una posible regulación en curso para empezar a gestionar el reto demográfico.

El marco jurídico: constancia en la incompatibilidad de usos

Desde la perspectiva de los antecedentes legislativos, en la jornada se ha hecho un recorrido por toda la legislación correspondiente desde los años 90, como expusieron el arquitecto Pedro Pablo Monzón (Cabildo de Gran Canaria) y la jurista  Rosa Martínez (Bufete Montero-Aramburu), constatando que esta ha sido constante en la incompatibilidad de los usos residencial permanente y turístico, instando desde el 2003 a la especialización de usos. Por tanto, desde que se inició el planeamiento en las zonas turísticas ha estado en la mente del planificador que ambos usos son incompatibles en una misma parcela. Cuando se legisló la incompatibilidad de usos y se estableció la unidad de explotación se pensó en el turista, es decir, con ella garantiza al turista un interlocutor único con el que relacionarse.

En la Ley de Renovación y Modernización Turística 2/2013 el legislador consagró el principio del deber del destino de uso turístico, dejando muy claro que el propietario de un apartamento en un complejo turístico no es propietario de una vivienda, sino de un apartamento con un destino turístico y, por tanto, no puede dar a su propiedad el destino que quiera, pues el derecho a la propiedad no es un derecho absoluto e ilimitado. Todos los expertos que participaron en la Jornada sobre Residencialización coincidieron en la urgente necesidad de llevar a cabo la especialización de usos por el Ayuntamiento, tal como está expuesto en dicha Ley 2/2013.

En este contexto, es cuestionable que la ordenanza provisional aprobada en junio  por el Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana obedezca realmente a la especialización de usos, o más bien las «razones extraordinarias de urgente necesidad» coinciden con el ejercicio de la competencia sancionadora del Gobierno de Canarias. También resulta cuestionable la «compatibilización automática de usos» que promueve la ordenanza y la demora a un momento posterior del análisis detallado que propone la ley. No solo se requiere de un estudio pormenorizado, parcela a parcela, sino también de las dotaciones necesarias para cada uso, por lo que una compatibilización automática difícilmente puede casar con las especificaciones que establece la ley.

Perspectiva económica: el coste social de la residencialización  

Desde la perspectiva económica el catedrático de Economía Aplicada Carmelo León (ULPGC) constató que la residencialización supone una pérdida económica para el destino, donde se deberían utilizar los recursos de la forma más eficiente y ventajosa para la ciudadanía. Justamente las unidades turísticas, ubicadas en las zonas más ventajosas para el turismo, son los recursos principales para generar bienestar a los turistas y a la sociedad a través de la renta generada. Residencializar, por tanto, equivale a un coste de oportunidad, pues evita obtener una renta económica que se obtendría dedicando la unidad alojativa al uso turístico.

De esta visión se concluye que la residencialización no tiene cabida en una sociedad con un modelo turístico con alta dependencia del turismo, por pretender usar precisamente los recursos turísticos más eficientes para un uso habitacional permanente.

Por otro lado, la economista Rosa Rodríguez analizó la evolución de la oferta para el periodo 2009-2023, constatando la pérdida de la mitad de los alojamientos extrahoteleros y un descenso de un 5% en la oferta hotelera, con la mayor pérdida de establecimientos en Gran Canaria. En una análisis de la evolución de las plazas también recae la mayor pérdida sobre Gran Canaria, pues de la totalidad de 93.929 plazas perdidas en Canarias entre 2009 y 2023, 42.206 camas corresponden a Gran Canaria, lo que muestra el desarrollo muy dispar entre las islas. Ello muestra que el modelo turístico es diferente en cada isla y requiere contemplaciones particularizadas y decidir por qué modelo de turismo se quiere apostar en cada una de las distintas islas.

Perspectiva social: la redistribución de la riqueza del turismo

Si bien Moisés Simancas (Catedrático de Geografía Humana de la ULL) justificó la defensa de la residencialización con la escasez de viviendas residenciales y la emergencia habitacional, en una visión más global y de largo plazo prevaleció el anterior argumento económico, es decir, la apuesta por aquel modelo turístico que aporte el mayor valor añadido a la sociedad, que también es extensible al ámbito social, es decir, priorizando aquello que genere más y mejor empleo y fiscalidad, que es como realmente se redistribuye la riqueza.

En este sentido, se entiende que la maximización de la redistribución de la riqueza del turismo, la denominada democratización del turismo, «se produce precisamente a través del empleo y de la fiscalidad», en palabras de Miguel Ángel Rodríguez (Director General de Ordenación Turística del Gobierno de Canarias). Por tanto, no tendría lógica económica, ni tampoco social, restar unidades turísticas con alto valor añadido para destinarlas al uso residencial permanente por una situación de emergencia habitacional. Dicho modelo turístico de más valor añadido debe ir ligado a la profesionalización, con las unidades de explotación como referente actual, frente a modelos individuales de rentas como el alquiler vacacional.

También coincide con ello la visión sindical de Francisco González (UGT), que ve en la residencialización y los traspasos de uso al alquiler vacacional una importante pérdida de empleo o, en los pocos casos en que lo genera, puestos de trabajo sin cualificación y con salarios ajustados al SMI, o bien ya en la economía sumergida. Desde esta perspectiva se identifica una pérdida de profesionalidad del sector por los procesos de residencialización, en detrimento de la calidad del modelo turístico y con la consiguiente pérdida de competitividad turística del destino.

Visión transversal: relación con alquiler vacacional, dotaciones y reto demográfico

Finalmente, desde una perspectiva transversal se puede concluir que la residencialización es una cuestión que no puede ser contemplada de forma aislada, pues va estrechamente vinculada a otras cuestiones económicas y sociales. Destaca especialmente el alquiler vacacional, no siendo la residencialización, en gran parte de los casos, el objetivo final del cambio de uso, sino un estado transitorio hacia un nuevo uso turístico con menos normativa y gastos asociados («returistificación»). Por ello, no se puede tratar la residencialización por sí sola como si fuese una cuestión totalmente independiente, a la vez que no se podrán legislar ambos por separado, sino de forma conjunta, como ya hemos visto en el artículo del Anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas que prohíbe de forma expresa la returistificación de una unidad residencializada a través del alquiler vacacional.

Asimismo, un proceso de residencialización en zonas turísticas viene acompañado de la demanda de servicios públicos esenciales (servicios sociales, recogida de basuras, etc.) y equipamientos básicos (parques, aparcamientos, etc.) para los que, por ejemplo, el núcleo de Playa del Inglés incumpliría con todos los estándares urbanísticos que requeriría un uso residencial extendido. La política de residencialización influye en todos los aspectos de la planificación del núcleo o ciudad turística, también en la oferta de los centros comerciales, según se defina el objetivo urbanístico resultante. De esta manera, tampoco desde este punto de vista se puede considerar aisladamente la residencialización. Una planificación permisiva de la residencialización siempre tendría que ir acompañada de un plan dotacional detallado de las nuevas infraestructuras (p.ej. aparcamientos) y de servicios públicos adicionales (p.ej. educativos).  

Por otro lado, la residencialización también va relacionada con cuestiones de planificación estratégica, como el reto demográfico. En la jornada surgió otro objetivo ajeno al uso residencial permanente propio: para el caso de flexibilizarse el uso residencial en zonas turísticas («compatibilización del uso mixto»), el jurista Carlos Bethencourt (BG Abogados) proyectó una revaloración importante de los inmuebles y posterior venta masiva a extranjeros para uso residencial. En este sentido, el cumplimiento del actual cuadro normativo, que potencia la especialización de usos y restringe la residencialización, posiblemente pueda tener un mayor efecto desincentivador sobre la atracción de población extranjera con fines residenciales a las zonas turísticas que la misma ley de residencia que se pretende presentar a la UE.

Ello implica que la residencialización no pueda ser contemplada únicamente por el significado explícito del término mismo (=uso residencial permanente propio), sino en el contexto de otros objetivos asociados y posteriores como la «returistificación» o la «revaloración & venta a extranjeros».

Conclusiones

En definitiva, la Jornada de Residencialización en el contexto de la Universidad de Verano de Maspalomas ha mostrado que la incompatibilidad del uso turístico y residencial está anclada en la legislación canaria desde hace décadas y que, tanto desde el punto de vista económico como social, la residencialización no es un proceso rentable para una sociedad tan dependiente del turismo. Además, no es una cuestión aislada, sino una problemática altamente transversal que afecta a toda la planificación urbanística y comercial del núcleo o ciudad turística y, en definitiva, a la competitividad de todo el destino, por lo que debe ser gestionada coherentemente desde una perspectiva global del planeamiento local en conjunto con la legislación regional.

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Nota: El post refleja de forma comprimida las conclusiones del Informe «Residencialización de las zonas turísticas de litoral de Canarias», publicado esta semana por la Universidad de Verano de Maspalomas como síntesis de la jornada del 4 y 5 de julio en Maspalomas.

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